武汉上半年写字楼新增供应创十年新高 80%为一季度交付

7月以来，国际知名三大房地产顾问机构戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行陆续发布了2022年上半年武汉房地产市场报告。报告显示，武汉今年上半年写字楼市场迎来供应高峰，空置率有所上升，科技互联网、金融业成为商业地产租赁主力军。优质零售物业市场方面，首店经济持续在武汉发力，有效拉动了消费。

供应井喷市场去化压力增加

戴德梁行7月13日发布的报告指出，从2020年开始，武汉甲级写字楼市场进入优质项目集中交付的高峰期，2020、2021、2022上半年，分别有9.7万、32.5万、25.0万平方米的优质办公空间进入市场，优质供应的持续井喷使得短期内各商务区空置率显著攀升、市场去化压力增加、竞争白热化。

类似的结论，7月20日，在武汉—CBRE世邦魏理仕发布的报告中也有体现：上半年，武汉优质写字楼市场共迎来56.6万平方米新增供应，其中80%在一季度交付，上半年新增供应总量创下近十年新高。世邦魏理仕武汉分公司董事总经理王祎表示：“武汉写字楼及零售市场年内均将迎来大量优质项目供应，其中写字楼市场全年新增供应预计将超过百万平方米，有望创下近十年来年度供应量新高。”

7月21日，仲量联行回顾上半年武汉商业房地产市场时介绍，上半年，武汉优质办公楼市场共计迎得11个项目入市，大部分供应集中在汉口区域，尤其是汉口滨江板块，导致短期内汉口区域优质办公楼市场压力进一步凸显。其中，汉口板块新增的优质项目企业天地A1以及位于光谷中心城的三栋办公楼的入市，进一步带动区域的商务氛围走向成熟。截至6月底，武汉市上半年的新增供应约为68.9万平方米，甲级新增供应23.6万平方米；武汉优质办公楼总体量达750.8万平方米，除了北上广深，仅次于成都，其中甲级办公楼总体量为253.4万平方米。

上半年受到疫情影响，办公楼市场整体需求疲软，供应的持续井喷加上租赁需求回落，显而易见会推动写字楼市场空置率同比上升，整体租金下降。

科技互联网和金融业成主力军

上半年哪些行业引领市场租赁成交？三大机构的报告中也均有统计。

戴德梁行统计显示，从市场需求来看，专业服务业、TMT（科技、媒体及通讯）和金融类企业引领上半年武汉甲级写字楼市场租赁成交，分别约占上半年全市甲级写字楼成交面积的27.0%、24.7%和10.5%。分片区来看，以律师事务所为代表的专业服务业企业主要选择汉口&武昌沿江商务区，TMT行业则偏爱光谷商务区，金融行业则较为青睐武广片区。

世邦魏理仕的报告中显示，新增租赁行业占比前三位依次是传统金融、房地产建筑、TMT，贡献超过半数新租成交。传统金融尤其是保险公司在上半年表现亮眼。“十四五”期间，武汉将加快推进区域金融中心建设，以金融的高质量发展服务“国家中心城市”“长江经济带核心城市”的建设目标。同时，武汉将建设成为科技创新中心。随着金融与科技类政策落地，两大行业预计将在下半年稳定输出，释放租赁需求。

仲量联行提供的数据同样显示，科技互联网行业（TMT）需求保持活跃，金融业需求稳健。从成交来看，约有35%的成交位于光谷，受益于宏观经济导向以及区域的产业基础，科技互联网行业持续活跃，包括一季度成交的金山软件以及二季度的斗鱼。

“武汉提出加快区域金融中心建设，保险、证券等金融企业扩租，二季度新加坡华侨银行入驻企业天地A1写字楼，金融机构武汉的未来发展，因此整体需求保持稳健。”仲量联行武汉商业地产部总监刘宁分析。

此外，世邦魏理仕统计发现，受宏观经济环境影响，自2021年下半年起，内资企业租赁占比持续超过本土企业。2022年上半年，内资公司在新增租赁中的占比继续上升至53%，其中，二季度占比超过六成，成为新增租赁需求中的主力资本来源。

首店经济持续发力拉动消费

今年5月21日，苹果湖北首店开业，不到7点近百位“果粉”有序在武商MALL国广排队，为市场带来新一波消费热度及新奇体验。

上半年，优质零售物业市场方面，首店经济持续在武汉发力，有效拉动了消费。

仲量联行数据显示，截至到二季度末，武汉市优质零售业市场总体量达到811.3万平方米，环比增加2.1%。新项目以首店经济赋能商业。万象城首进品牌和高级别店铺的占比超过30%。从业态来看，时尚零售类业态占比最大，其中Acqua Di Parma、Charlotte Tilbury、Carven首进武汉；餐饮类方面，Mortons莫尔顿扒房、八闽、悦得闲、花厨等品牌均为华中首店。此外，电子产品品牌二季度表现也较为亮眼，除了苹果直营店，华中首家华为旗舰店落地万象城。首店经济充分迎合当下零售市场以新鲜丰富的购物体验来吸引客流量的发展导向，也反映出品牌对于武汉潜在消费水平的信心。

戴德梁行分析，分业态来看，零售、餐饮和儿童类业态是市场主要扩张业态，分别约占全年核心商圈新店开业数量的37.9%、32.9%和13.1%。细分业态来看，零售业态中以时尚零售为主；餐饮主要集中在特色正餐类；儿童则主要为儿童培训。

世邦魏理仕的报告显示，2022年上半年，武汉零售物业市场迎来武汉大悦城和武汉万象城开业，分别位于光谷中心城和建设大道商圈，均为所在区域近年来首个大型商业综合体项目，为市场带来共计33万平方米新增供应。

“下半年，零售市场将迎来武商梦时代、龙湖武汉白沙天街、洪山万科广场等项目开业，新兴区域的商业氛围将得到提升。”世邦魏理仕武汉分公司董事总经理王祎表示，6月至10月，武汉市政府将发放多轮消费券，涵盖商场、超市、餐饮等多种消费场景，预计将有效提振线下消费，激发零售市场活力。